eod项目是什么意思,eod模式是什么意思?

什么TOD?说概念你可能早就听麻了。

今天,我们将基于多年来对城市的研究,用更通俗的语言翻译给你听。因为这确实是接下来一座城市最澎湃的谈资。

以下不一定是TOD的全部,但我们希望更多人能通过下面的文字get到TOD的意义。

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如果不懂TOD,起码应该听过CBD吧?TOD,是CBD之后对造城方法论的再进化。

马克思主义认为:人类改造自然的能力,叫 生产力。

社会发展,主要是 生产力 提升推动的。

生产力进化,简单来说:

农业时代,是良田亩产万斤;

工业时代,是投资兴厂,三班倒埋头干;

服务业时代,是CBD。

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图片绘制:@好房评测局

那么,为什么CBD之后,会出现TOD?

PART.1

CBD出现了BUG,因为CBD极度需要依附中心

简单说,CBD只能依附着中心制造。但过去许多都想在城市边缘造CBD,创造中心。

然后就有了以下死循环:

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因为只有在交通便利的中心地段,才能给到企业想要的昭示性,以此成规模、成集群,协作成本更低。同时更低通勤成本与更便捷的生活、消费场景也更有利企业留人。

所以,能成功的CBD,基本本身就紧靠着中心,哪怕曾经一片滩涂的浦东,也是紧靠着最繁华的外滩。

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图片绘制:@好房评测局

在远郊,先用cbd起新城的案例,大多不那么成功,就像厦门当年的翔安南CBD。

PART.2

以此刻的厦门为例,城市扩张,人口进入

500万大关,生产力和生产关系必然要发生变化

过去20年,厦门的城市半径,从3公里到今天的约25公里,边界整整扩张了7倍。

其次,如今厦门人口已经突破500万大关,在人口密度上,厦门已很接近上海。

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图片绘制:@好房评测局

人是生产力的关键,而土地是重要的生产资料。两者出现变化,就要有新的生产关系去适应它们,为它们重新找到链接的方式,而这个时代最先进、最适配的方法论就是TOD。

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城市经营,就像经营一家大公司,经营成果看的是GDP经营质量则是看地均GDP。

厦门GDP总量尽管看似只有约7000亿,比起福州、泉州的“万亿”逊色不少,但地均却是后两者的约4倍。

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图片绘制:@好房评测局

而这其中,面积仅全市1/10的岛内,撑起了半边天。

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图片绘制:@好房评测局

想要提高GDP质量,岛外显然具备更大的增量可能。

所以跨岛十年,你会看到先是大量的基础设施投入,改变了人口结构、城市边界,然后是近两年,越来越多的TOD项目出现。

那么,接下来TOD又会发起革命的?

PART.1

高容积率的魔法

同样1㎡土地,种什么、种多少决定了它的价值。

一般情况下,一块土地建住宅,容积率在2-4之间,相当于1㎡当2-4㎡用。

而TOD,综合的容积率则可能到6-8,这里面高密度聚集了商场、写字楼、公园、住宅,甚至是地下街区,它的呈现形式大概就是这样:

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图片绘制:@好房评测局

打个比方,同样一亩鱼塘,只养鱼,你最终只能收获鱼。

而如果在水面种稻,就能一水两用,一塘两收。

PART.2

其次,是自成生态的消费内循环

想要形成消费内循环,有业态聚集远远不够,最重要的是人愿意生活在这、消费在这、甚至工作在这。

如何在土地高效利用的前提下,保证居住舒适性,是一个合格TOD的关键。

因此,当前的主流TOD,并不是单纯通过地铁上盖裙楼把所有业态挤在一起,去实现高强度开发。

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而是对以站点为圆心,按距离由高到低划分三个密度圈层,既保证商业足够繁华,又释放了大量的公共空间,保证住宅足够宜居。

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图片绘制:@好房评测局

当然,这样比起裙楼,业态之间的绝对距离会拉长。为了平衡步行效率,TOD往往会设计地上、地下甚至空中多个维度动线,把所有场景的切换时间控制在步行5分钟内。

这就像一座浓缩的城市,当工作、消费都可以在家楼下随时完成的时候,消费内循环就会自然而然地生成,土地生产效率自然就高。

PART.3

从对人的吸引力,到对企业的吸附力

以前城市的发展思路是,用中心的CBD吸引企业,企业吸引人,这时候城市需要大量地理认知上中心土地。

以TOD模式开发的土地,是先吸引人,再用人吸引企业。

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图片绘制:@好房评测局

它把一块土地打造成心理认知的活力中心,而这块土地可以在市中心,也可以在市中心外的十公里、十五公里,甚至是二十公里。

它在盘活非中心土地的同时,为人们带来了更低的居住成本,更繁华的城市享受;更低的通勤成本,更高效的通勤效率。

而具备这样素质的新城一定无人能够拒绝,当人无法拒绝,企业自然也无法拒绝。

也正是因为对人气的强吸附,以TOD方法论打造的土地不仅成熟速度更快,更能创造更高密度的价值,对于持有他的人而言更有兑现保障。

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以上这些,我们对TOD做了尽可能的翻译,千万不要以为TOD只是一个站点或是围绕站点开发成片的住宅。接下来我们还将就TOD做更多的探讨,如果你有自己的看法,欢迎评论区和我们留言互动。

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